2023年の不動産コラム

話し合いで心に余裕を

先日、認知症になる方が増加しているというニュースがありました。
寿命が延びたことが、主な原因だとのことですが、高齢者の方が認知症になると、財産の管理が大変難しくなってきます。
例えば家族が本人の預金を治療費に使いたいと思っても、銀行が口座を凍結して預金を下ろすことができない場合があります。
また、相続に関しても認知症と診断されると被相続人の意思が遺産分割に反映することができなくなるなど、認知症は、単なる病気というだけではなく、家族に様々な問題を及ぼす、大きな問題となります。
認知症は、85歳以上では4人に1人が発症すると言われています。
高齢な方がおられるご家族の対策としては、まず、話し合いです。
とりあえず、分割することが難しい不動産の相続だけでもご家族で話し合ってみてはいかがでしょう。相続は、突然やってきます。そんなときに前もってご家族で話し合っておいたことが、心の余裕となり、相続人の方々の正しい判断に繋がります。
当社では、不動産相続の相談を随時承っております。ぜひ、お気軽にご利用ください。

配偶者居住権をご存知ですか？

先日、あるご婦人のお客様から、夫が先になくなった場合、今住んでいる夫名義の家に、住み続けることができるか、心配だというお話しをいただきました。
そこで、今回は、みなさん、あまりご存じないようなので、2020年４月１日に施行された配偶者居住権についてお話しさせていただきます。
住み慣れた家にいつまでも暮らしていたい。と思っている方は少なくないと思いますが、ある日、突然それが難しくなることがあります。それが相続です。
例えば、夫が先立ち、住んでいた家が相続物件になると、今まで一緒に住んでいた妻は、家を相続しなければ、住み続けることが出来なくなる場合がありました。しかし、配偶者居住権の改正法が施行されたことで、ご夫婦のどちらか一方が亡くなった場合でも、残された方が、亡くなった方と一緒に住んでいた家に、ずっと居住し続けることができるようになりました。
つまり、先ほどのご婦人が配偶者としての条件を満たせば、家を相続しなくても、今までの家に、ずっと住み続けることができるわけです。
と、いうことで、お客様にはご安心していただくことができました。よかったです。

不動産価格の今後

不動産を買おうと思っている人にも、売ろうと思っている人にも、これからの価格変動は、とても気になることですね。
実際、私もお客様から、いつが買い時で、いつが売り時なのか、という質問をたびたびお受けします。
正直なところ、これは大変難しい質問です。
例えば、福島県の宅地価格は2013年から2022年の間で12.7％上昇し、商業地は3.5％上昇したという数字はありますが、この数字を元に今後の推移を予測してお客様と商談をすることは、私にはできません。なぜなら、私が不動産取引の専門家だからです。お客様から「不動産会社の人間なら、これからどうなるかぐらいは分かるだろう」と言われることがありますが、これは誤解です。これからの不動産価格を予測し、語っているのは、不動産評論家で、不動産取引の専門家ではありません。
少なくとも私は、不動産取引の専門家として、これからの不動産価格がどうなるかを予測するという曖昧なことではなく、いま、お客様にとって何がベストな不動産取引なのかを考え、ご提供することが仕事だと思っています。
（でも不動産価格の予測も楽しいですね。何年後には倍の価格で売れる、なんて思うとワクワクしてしまいます。）

不動産有料引き取り

みなさんは、不用な不動産を有料で引き取るサービスがあることをご存じでしょうか？
これは、文字通り不動産を手放すためにお金を払って引き取ってもらうというサービスです。今までは、不動産を手放すことは、売ることだという考えが常識でしたが、いまは、お金を払わなければ手放すことができないというケースが増えてきています。それだけ空き家などの放置された不動産問題が深刻化しているということです。みなさんの中にも、自分が所有している不動産も、もしかしたらお金を払わないと処分できないかもしれないという、不安をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
でも、ちょっと考えてみてください。不動産を有料で引き取るサービスを行っている業者は、どのようにして収益を上げているのでしょうか。引き取り料は一時的な収益にはなりますが、不動産を所有していることで掛かるコストはその後ずっと続きます。それでも、商売として成り立っているのは、引き取った不動産を売買や賃貸などに活用して利益を得ることができているからなのです。
つまり、不動産を有料で引き取ってもらわなければならない、ということは、その不動産に価値がないのではなく、その不動産を活用することができないということなのです。
これまで、何度もお話をさせていただきましたが、不動産の価値は、どのように活用するかで決まるのです。ですから、不動産を手放すことをお考えの方は、まず、当社にご相談ください。なぜなら、不動産業としての長い経験と豊富な実績から、不動産活用の様々なプランをご提案することができるからです。
当社では、不動産に関する無料相談を常時承っております。ぜひ、お気軽にご利用ください。

家を高く売るためにできること

ある分譲住宅地でのことです。2棟の中古住宅が同時に売りに出されました。どちらも建売住宅なのでデザインに多少の違いはありますが、土地面積、建坪、築年数ともまったく同じで、販売価格も同じでした。
ところが、実際に売れた金額には 5%の差がついてしまいました。どうしてでしょう？
その理由は、5%高く売れた物件は、きれいに掃除がされていたからです。たったそれだけのこと!と驚かれる方もいらっしゃると思いますが、これは実際にあった話です。リフォームして販売する場合は別ですが、現状で販売する場合には内覧時の交渉で最終的な価格が決まる場合があります。
もちろん、掃除をしたからといって相場とかけ離れた金額で売れるわけではありませんが、5%という数字は決して少ない金額ではありません。住宅を売るということは、新しい生活を始めたり、新しい価値 を得ることです。そのためにも、自分にとって、そして、買い手の方にとっても、気持ちの良い売買をしたいものですね。

アスベストと空き家問題

今回は、アスベストのお話をします。
不動産とはあまり関係がないと思われるかもしれませんが、大きく関わっているのです。
まず、中古物件の活用には、いろいろな方法がありますが、そのまま使い続けるのであれば、もちろん何も問題はありません。ですが、賃貸や売買で活用する場合には、少し話が違ってきます。現状のままではなく、リフォームや解体などをする場合です。そのようなときには、ほぼアスベスト除去工事が必要だと思ってください。もちろん費用がかかります。金額は物件毎にバラツキが大きいので、一律に幾らかかるということは言えませんが、決して安い金額ではありません。また、解体工事をする場合には、必ずアスベストの調査義務が課せられています。これにも費用が掛かります。と、いうようにアスベストは不動産と大きく関わっているのです。
たしかにアスベストの健康被害を考えると、除去工事は必要だと思いますが、除去工事にかかる費用が空き家問題解決の足を引っ張っている事実も見逃せません。
どうも最近の行政は、固定資産税を上げるなど、持ち主の負担を重くすることで空き家問題を解決しようとしているように見えます。それに加えてアスベスト除去工事費の負担がかかります。これでは、まるで空き家を持っている人が悪者のような扱いではないでしょうか。
と、いうことで、今回は少し強い口調になってしまいましたが、私たちの仕事はあくまでも「負動産」業ではなく、「不動産」業です。お客様からお預かりした大切な空き家を「負動産」にしないことが使命です。相続、解体など、今後不動産取引はますます複雑化することが予想されます。小さな疑問から相談まで、お気軽にお声がけください。

なんとなく空き家

先日、NHKの「クローズアップ現代で」という番組で「急増！“なんとなく空き家”どうなる税負担！強制撤去も!?」が放送されました。内容は、日本最多約5万軒の空き家がある世田谷区の取り組みを紹介しながら、空き家問題の今後を探るというものでしたが、ちょっと驚いてしまいました。それは、空き家が増える一因が持ち主がどこに相談すればいいのか分からないからだという事でした。そして、そのような問題に対して取り組みを行っている世田谷区の相談窓口が紹介されましたが、そこでもまた、驚いてしまいました。
空き家の処分や活用をするためには、不動産業者はもちろん、弁護士や司法書士、解体業や工務店などの各専門家の力が必要な場合がありますが、世田谷区の相談窓口ではそうした各専門家の紹介業務を行うそうです。
何をいまさらと思ってしまいました。当社は、ずっと前からそうした各専門家と連携して、空き家の買取や仲介を行ってきました。どうして、そんな回りくどいことをしなければならないのでしょうか。不思議です。
結局は、なんとなく空き家も放置空き家も、不動産問題です。直接当社にご相談いただければ、それだけ早く対応することができます。
特に売却する場合は、販売期間や価格設定、販売タイミングなど、不動産業の役割が必要です。ですから、空き家問題には、私たち不動産業の人間が一番の専門家なのです。

不動産の価値ってなんだろう？

みなさん、不動産の価値ってなんだと思いますか？
当たり前すぎてあまり考えたことがないと思いますが、今回は、不動産業という立場から少しお話をさせていただきます。不動産の価値というと、資産や財産という言葉を思い浮かべる方も多いと思いますが、不動産業の人間からすれば、すべての不動産が資産や財産というわけでもないのです。例えば、使わない家や使わない土地であっても、所有している限りは、固定資産税を払い続けなければなりません。このような物件は、まさにお金が掛かるだけで、価値を生まない負動産なのです。
なかには、使わないけれど、不動産を所有しているだけで満足だと思われる方もいらしゃると思いますが、そのような方には、ぜひキチンと管理することをオススメいたします。
もし、使わない家を放置しておき、特定空き家に指定されてしまうと「住宅用地の特例措置」の対象から除外され、固定資産税額が最大で6倍に跳ね上がったり、さらに自治体からの「命令」に応じない場合は、最大50万円以下の過料が科せられてしまうこともあります。
ぜひ、もう一度、不動産の価値を考え、当社にご相談ください。

空き家にしない！

相続した家を使わないからといって、空き家のまま放置しておくと、様々な問題が発生します。火災などのトラブルについては、すでにご存じの方も多いと思いますが、それ以外にも問題になるときがあります。それは、売るときです。
維持費がもったいないからといって、電気、ガス、水道などの契約を止めてしまっている場合です。
中古住宅を買おうと考えているお客様は、必ず物件を見てから判断します。そのようなときに、ご案内する際、問題ないですよと説明しても水が出なければ、お客様に納得をしていただくことはできません。そのため、立地や間取りなど、良い物件にもかかわらず、敬遠されることもあります。
そのようなことがないようにするためには、相続した物件を空き家にしないことです。空き家もそうでない家も、中古住宅としては同じだと思われている方もいらっしゃると思いますが、空き家には定義があります。それは、国土交通省が定めた「1年以上誰も住んでいない状態」または「1年以上何も使われていない状態」という明確なものです。
使わない家をお持ちの方、いつかは売ろうと思っている方は、もう一度お考え下さい。
家は使わないでいると、どんどん傷み、販売条件は悪くなります。だから中古住宅を売るときは、少しでも良い状態、少しでも早く売却が大切なのです。

査定金額なぜ違うの?

みなさんが、不動産を売るときに、まず気になるのは、いくらで売れるのかということだと思います。それを知るた めに、不動産会社に査定を依頼するわけですが、複数の会 社に頼んだ場合、査定額にバラツキがあります。なぜでしょう。
いま、ほとんどの不動産会社は、査定ソフトを使って査定しています。ソフトによる多少の違いはありますが、計算する仕組み自体は同じで、計算の元になる実績データもほ ぼ同じです。そのため、入力データが同じであれば、査定金額も同じになるはずです。でもそうはなっていません。それは、最終的な価格は人が決めているからなのです。そ のことが原因で、バラツキがでます。中には、明らかに高すぎるなと思うような査定額が示されるときもあります。これは、専門家であれば、とりあえず、物件の扱いを得たいための数字で、後で価格調整することを計算に入れてい るなと、疑うこともできますが、一般の方に、その判断はできません。実際に、査定額が一番高い会社に頼んだが、いつまで経っても売れなくて困っているという、ご相談を受けることもあります。では、そうならないためには、どうすればいいでしょうか。
それは、質問してみることです。
不動産の価格には、高くても安くても理由があります。その説明をキチンと訊いてください。そのうえで判断してはいかがでしょうか？不動産の査定は、コンピュータがあれば、誰でもできてしまう時代です。でも、その結果を扱うのは、人間です。不動産業は、お客様との信頼関係の上に成り立つ人間関係だと思っています。

空き家活用が容易に！

政府は、空き家対策特別措置法改正案を国会に提出する意向を示しました。この法案は、深刻化する空き家問題を解決するための対策として考えられたもので、空き家の活用を重点的に進める「促進区域」を市町村が設定し、設定された区域内では、空き家をカフェや宿泊施設などに転用するなどの、空き家活用を容易にしようというものです。
具体的には、用途が住宅や公共施設に限定されている区域でも、一定の条件を満たせば、店舗や旅館への転用を特例で認めるなど、空き家を活用することが容易になる内容となっています。
なお、政府は、この法案が施行されれば、５年間で１００区域を目指すとしています。倒壊寸前など緊急性が高い場合は、手続きの一部を省いて自治体が撤去しますが、管理が不十分な空き家には、税の軽減対象から除外するなど、事実上の増税が行われます。その結果、所有者には早期の対応が求められることになります。

放置空き家の税負担が4倍に！

色々なものが値上がりしていますが、ついに空き家にも、税負担が4倍になるという発表がありました。
政府は昨年12月に、壁に亀裂があるなど、管理が不十分とされる空き家の税優遇を見直し、住宅用地を対象に固定資産税を軽減する特例から外すことを決定しました。具体的な時期については、まだ明らかにされていませんが、早ければ23年度中に実行される見通しです。そうなった場合、空き家を放置している人にとっての税負担は、約4倍となり、実質的には約4倍の増税と同じ事になっていまうのです。
しかも、これは税金なので、空き家を放置して所有している限りずっと払い続けなければならないということなのです。

対策としては、使っていない空き家をお持ちであれば、早く売却をすることしかありません。
相続した家などには、沢山の思い出があり、簡単に手放したくないという思いや、不動産を資産だと思う気持ちも十分に分かりますが、不動産は、活用しなければ、ただの負動産なのです。
駆け込みで売却が増えることも考えられます。ぜひ、早めのご相談をお待ちしております。