2022年の不動産コラム
わかりやすくお伝えします。
不動産会社の選び方
先日、大手の不動産会社に相続した家の売却を頼んだが、なかなか売れなくて困っているというお客様が、お見えになりました。
そこで今回は、不動産会社の選び方についてお話したいと思います。不動産会社には大きく分けて2つのタイプがあります。ひとつは大手と呼ばれるところ、もうひとつは地元の店です。当社は、もちろん地元の店なので、地元が絶対だと、いいたいところですが、それぞれに特徴があるので、その違いを説明をして、不動産会社選びの参考にしていただければと思います。
まず、大手の不動産会社は、ほとんどがチェーン化していることもあり、均一なサービスを得意としています。いわゆる当たり外れは少ないのですが、その反面、小回りに関してはやや苦手のようです。
一方、地元の不動産会社は、正直に言ってバラツキはありますが、優秀な店であれば、地域の不動産事情に精通しているので、リアルタイムな情報を活かしたアドバイスをしたり、ときには、売却を依頼する前からすでに見込み客を抱えているなど、小回りの効くサービスを得意としています。
いずれにしても、不動産会社を選ぶときは、大手か地元か、というだけで決めるのではなく、自分にあった不動産会社を選ぶことが大切だと思います。
とりわけ、不動産を売るときには、思ったよりもストレスが掛かりますので、その意味でも、大切なのは担当者との相性なのではないでしょうか。不動産の売却は、お客様と不動産会社の担当者で行う二人三脚だといわれています。大手か地元かということよりも店、そして、店よりも信頼できる担当者を選ぶ、それが、正しい不動産会社の選び方なのではないでしょうか。
親の不動産を売って、介護費用に充てたい!
親御さんの介護費用のために、自宅を売却したいという方が増えています。
そんなときに、問題になるのが、所有者である親御さんが、認知症だった場合です。親御さんが認知症と診断されてしまうと「銀行口座が凍結」され「自宅の売却契約」ができないなど、自宅を売却して、介護費用にあてることが、大変困難になってしまうからです。
そのような事態を避けるためには、親御さんが元気なうちに、「成年 後見制度」で後見人を決めておくことが必要です。成年後見制度とは、親御さんが認知症になった場合、定められた成年後見人が本人に代わって財産の管理や不動産の売却契約などを行うことができるという、親御さんと家族のための支援制度です。
認知症の有病率は、65歳以上で約16%、80歳代で約40%と高く、治療にも入院が必要になるなど、家族にとって介護費用は大きな負担になってしまいます。話しにくいことだとは思いますが、ぜひ、早めにご家族で話し合いをされることをお勧めいたします。
早め早めの物価対策
先日来店されたお客様は、春にスタッドレスタイヤを買ったと話されていました。もちろん冬対策ではなく、物価対策として、早々と買われたようです。
確かにこのところの物価上昇には、何らかの対策を考えなければならないのでしょうが、個人にできることは限られています。せいぜい無駄な物を買わないようするとか、セールの時にまとめ買いをするとか、です。
でも、皆さん、もっと高額な物をお忘れではないでしょうか。それは、不動産です。
不動産は、宅地などの価格に限って言えば、僅かな上昇指向にあると言えますが、不動産に関連するさまざまな物が高騰しています。例えば、住宅解体時に今までは不要だったアスベスト調査や除去作業の費用や、ウッドショックと呼ばれる輸入木材の値上がりなど、不動産そのものよりも、不動産に関連する様々な経費や資材などの価格が高騰しているのです。
そこで、不動産を売るにしても、買うにしても、早め早めに動くことをお勧めします。特に、使わない家をお持ちの方は、早めの売却をお勧めします。
今後、解体費用が高くなることがあっても安くなることはありませんし、家あまりの時代がくれば、売れなくなるということが起こるかも知れません。ぜひ、当店にご相談ください。
古い家が売れない
先日、古い家が売れないくて困っているというお客様がいらっしゃいました。事情をお聞きすると、どうやらネットで査定をしてもらい、金額が一番高いところへ仲介を依頼したそうですが、それがいつまでたっても売れないので、相談したいとのことでした。
とりあえず物件を見させていただくと、立地は悪くないのですが、築年数が30年を超え、建物の痛みもかなり進んでおり、いわゆる上物に価値は無いといわれている物件でした。築年数が30年を超えていても価格がつく物件はあるので、ネット査定を行った業者さんは、現物を見ることもなく建物の価格を含んだ計算をしたのでしょうが、明らかに地元の相場とはかけ離れた高い査定金額を示したのだと思いました。
そこで、ふたつの売り方を提案をさせていただきました。ひとつは解体して更地で売る場合、もうひとつは解体費用を差し引いた金額で売る場合です。どちらもネットの査定金額よりも安くはなりますが、現実的な金額です。結果として解体費を差し引いた金額で販売をし、無事に売ることができたのですが、改めて不動産の売買は、お客様との二人三脚だと感じました。
空家を売っても3000万円控除！
先日、空家を売るのをためらうお客様に、その理由を尋ねてみたところ、お客様は「どうせ空家を売っても、税金で全部取られるだけだから」と答えられました。
確かに、家の売却は高額なので税金もそれなりの金額になりますが、お客様は「3000万円控除」という制度を知らず、「税金が高い」という昔のイメージをお持ちだったようです。
そこで、私は「3000万円控除」について説明をさせていただきました。
例えば、親が5,000万円で買った家を相続して8,000万円で売った場合には、3,000万円の販売益が発生し、これが譲渡所得とみなされて3,000万円の約20％、つまり約600万円ぐらいの税金を払わなければなりません。この例は、あくまでも話しを分かりやすくするために計算した数字ですが、やっぱり税金を600万円も払わなければならないというのは、売るのをためらってしまうのも仕方のない金額です。
そこで活用できるのが、「3,000万円特別控除」という制度です。この制度は、簡単に言うと、不動産を売った3,000万円までの販売益に対しては、譲渡所得税が控除されるというもので、先ほどの例でいえば、600万円の譲渡所得税がまるまる控除されることになります。実際には、お客様の物件を査定しなければ確かなことはいえませんが、3,000万円の販売益が発生するというのは相当な物件なので、「3,000万円特別控除」が使えるのあれば、お客様が空家を売るのをためらう理由がなくなります。
このような説明をした結果、お客様は「じゃ、査定をお願いしたい」とご納得されました。
空家対策は様々な方法があり、空家を売りやすくするための新たな制度も生まれています。
尚、今回ご紹介した「3000万円控除」の制度を利用するためには、様々な条件があります。詳しい内容を知りたい方や、空家をお持ちの方は、ぜひ、当店までご相談ください。
不動産売却は二人三脚！
「不動産の売却は、お客様と不動産屋の二人三脚です。」
などというと、意外に思われるかもしれませんが、お客様がお持ちの不動産をベストな方法で、売却するためにはとても大切なことなのです。私たち不動産屋は、お客様の不動産を仲介をしたり買取をさせていただいておりますが、常にお客様にとって最適な方法をご提案したいと考えています。
例えば、価格のご相談や広すぎる土地は分割して販売するなど、不動産を単に右から左へと扱うのではなく、地元の不動産屋として、地域に合ったご提案を行い、お客様と協力して販売することを心がけています。
空家でお困りの方や、一括査定サイトを使ってうまく売れないなどという方もぜひご相談下さい。二人三脚でより良い売却を目指しましょう。
いちばん身近な相続相談窓口
先日、お客様が遺産相続の相談にお見えになりました。聞けば、どこに相談していいのか分からないので、迷った末、当社にお越しいただいたのこと。喜んで対応させていただきました。やはり、みなさま弁護士さんや司法書士さんなどは、敷居がたかいと感じておられるようです。
当社は、もちろん不動産会社なので、遺産相続に関しては、相続物件を扱うことを主な業務にしておりますが、ブレーンとして、弁護士や税理士など様々な専門家との連携をして相続全般の相談をお受けしています。
私どもが大切にしているのは、お客様の一番身近な不動産屋であることです。相続物件はもちろん、相続全般に関する相談は何でもお受けしております。ぜひ、お気軽にご来店ください。
2025年問題、高くても安くても、売れないかもしれない問題
先日、相続した家を売りたいというお客様がいらっしゃいました。
「2025年以降に不動産価格が下落すると言われているので、今のうちに売りたい」とのことで、私はちょっと驚いてしまいました。
確かに、2025年以降、団塊の世代といわれる方からの相続物件が大量に市場に出回り、不動産価格が下落すると予想されいます。これは、2025年問題とも言われ、今回のお客様のように、今のうちに売却するという方に出会ったのは、初めてだったからです。
ところで、2025年以降、不動産価格は本当に下落するのでしょうか。正直なところ私にも分かりません。ただ、不用な不動産を所有しているとリスクが生じることは確かで、不用な不動産は、いつかは処分しなければならないことも事実です。
そこで、皆さんが心配するのは、「高く売りたいのに、不動産価格が安くなったらどうしよう」ということだと思いますが、実は、もっと心配なことがあります。
それは、価格が高くても安くても、「売れないかもしれない」ということです。
不動産の価格は、言うまでもなく需要と供給のバランスで決まります。しかし、供給が極端に多くなった場合、売れなくなるという可能性が高くなります。その意味からも、不用な不動産をお持ちの方は、早めに売却することをお勧めします。
2025年以降、相続物件が大量に出回るということは、もう一度不動産を求めようと思った時、選択肢が増えるということでもあるのです。